Как изменится рынок недвижимости в ближайшие 5 лет?

Введение

Испанский рынок недвижимости демонстрирует устойчивое восстановление и рост после пандемии, однако на ближайшие 5 лет его перспективы будут определяться рядом факторов – от динамики цен и спроса в разных сегментах до макроэкономических условий. В данном исследовании рассмотрены все сегменты недвижимости Испании: жилой сектор, коммерческая недвижимость, загородное жилье и премиум-класс. Проанализирована текущая ситуация и прогноз на 5-летний горизонт с учетом динамики цен, спроса и инвестиционной привлекательности, а также влияния макроэкономических факторов (инфляции, процентных ставок, законодательства, демографии и экономической конъюнктуры Испании и ЕС). Прогнозные оценки опираются на исторические данные и экспертные мнения, снабжены наглядными диаграммами и таблицами.

Макроэкономические факторы и их влияние

Экономический рост и инфляция: Экономика Испании сохраняет умеренно высокий темп роста после пандемии. По прогнозам Европейской комиссии, ВВП Испании вырастет на ≈2,3% в 2025 году (после ~3,0% в 2024) и стабилизируется около 2,1% в 2026. Такой рост, превышающий средние показатели по ЕС, поддерживается восстановлением потребления, туризма и инвестиций. Инфляция, резко выросшая в 2022 году, замедляется до ≈2,2% в 2025 и около целевых 2,0% к 2026. Замедление инфляции повышает реальную покупательную способность домохозяйств, что позитивно для спроса на жилье.

Процентные ставки: После рекордного повышения в 2022–2023 гг. процентные ставки в еврозоне достигли пика (ставка ЕЦБ ~4%). К 2024 г. ожидается смена курса денежно-кредитной политики: рынок закладывает снижение ставок. По данным Bankinter, ЕЦБ может снизить ставку рефинансирования до ~3% уже к концу 2024 г., а в 2025 г. – продолжить ее постепенное уменьшение. Снижение ставок приведет к удешевлению ипотечных кредитов (прогноз по ипотечным ставкам на 2025 г. – около 2–2,5% ) и поддержит активность на рынке жилья. В 2023 г. рост ставок охладил ипотечный спрос и снизил число сделок, но с 2025 г. кредитная доступность начнет улучшаться, стимулируя новый виток спроса. Одновременно более низкие доходности облигаций повысят привлекательность недвижимости для инвесторов, что усилит приток капитала в сектор.

Рынок труда и доходы: Уровень безработицы в Испании постепенно снижается (с ~11,5% в 2024 до прогнозных 11,0% в 2025) благодаря росту занятости. Реальные доходы населения начинают расти по мере опережающего роста зарплат над инфляцией. Улучшение занятости и доходов повышает способность населения приобретать жилье или арендовать по более высоким ставкам, особенно в крупных городах. Однако дисбаланс между ростом цен на жилье и доходами сохраняется – стоимость недвижимости растет быстрее зарплат, что усугубляет проблему доступности жилья. В высокоспрошенных районах (Мадрид, Барселона, побережья) платежеспособный спрос сохраняется за счет более обеспеченной части населения, тогда как молодежь и низкодоходные группы вытесняются на рынок аренды или в периферийные зоны.

Демографические тренды: Демографическая ситуация оказывает смешанное воздействие. С одной стороны, Испания – страна с одной из самых высоких продолжительностей жизни; доля населения старше 65 лет превышает 20% и продолжает расти. Старение населения формирует спрос на жилье для пожилых: адаптированные квартиры, резиденции и медико-социальные объекты. Уже сейчас наблюдается рост интереса к “senior living” – жилью с безбарьерной средой, расположению ближе к медучреждениям и т.п., что станет важным нишевым сегментом для инвестиций. С другой стороны, естественный прирост населения в Испании низкий, однако это компенсируется значительным притоком иммигрантов . Миграция дает чистый прирост населения (в 2021–2023 гг. появилось ~777 тыс. новых домохозяйств, во многом благодаря иностранцам). Иммигранты условно делятся на две группы: трудовые мигранты на низкооплачиваемые работы (они увеличивают спрос на доступную аренду в недорогих районах) и состоятельные иностранцы (создают спрос на покупку недвижимости, особенно премиум-класса в престижных локациях). Таким образом, миграция одновременно подпитывает спрос как в сегменте аренды экономкласса, так и в люксовом сегменте продаж жилья.

Государственная политика и законодательство: В ответ на проблему доступности жилья власти внедряют новые меры, затрагивающие рынок:

• Контроль аренды: C 2023 года вступил в силу новый Закон о жилье, вводящий ограничения роста арендной платы. Индексация аренды более не привязана к ИПЦ; вместо этого установлен лимит: не более +2% в 2023 г. и +3% в 2024 г., далее – по специальному индексу. В “напряженных зонах” (регион с превышением средних показателей стоимости жилья) крупные владельцы недвижимости обязаны ограничивать ставки аренды по определенным правилам. Эти меры призваны сдержать рост арендных платежей для населения, однако снижают доходность арендного бизнеса, особенно для крупных инвесторов, и могут охладить интерес к инвестированию в жилую аренду на затронутых территориях.

• Строительство доступного жилья: Правительство также инициировало программы стимулирования строительства. Планируется создать десятки тысяч новых доступных домов. В частности, анонсировано финансирование (€4–6 млрд в виде кредитов и гарантий) для возведения 43 тыс. доступных арендных домов. Реализуются государственно-частные партнерства (через банк ICO и др.) для вовлечения девелоперов в проекты по доступному жилью. Также для застройщиков вводятся квоты на доступное жилье в новых проектах и стимулы (обновление предельных цен на субсидируемое жилье), чтобы сделать строительство среднеценового жилья экономически привлекательным. Эти меры призваны постепенно увеличить предложение жилья среднего сегмента и снять перегрев цен, хотя эффект проявится не сразу.

• Ограничение покупок иностранцами: На повестке – дополнительные шаги по охлаждению цен в популярных регионах. В начале 2025 г. правительство Испании предложило ограничить покупки недвижимости для нерезидентов из стран вне ЕС. Рассматривается радикальная мера – фактический запрет на приобретение жилья в Испании иностранцами из третьих стран, если они не проживают постоянно в стране. Цель – бороться со спекулятивным спросом и сделать жилье доступнее для местных. Хотя на долю нерезидентов-неевропейцев приходится лишь ~2,4% сделок (1 пол. 2024), в курортных зонах (например, среди покупателей недвижимости на побережье Коста-дель-Соль, в Аликанте, на Балеарах) высока доля британцев, американцев, китайцев и др., которые могут попасть под запрет. Британские покупатели уже сократили активность после Brexit – число сделок с их участием в начале 2023 г. было на 15% меньше, чем годом ранее. Доля британцев упала с ~10% всех покупателей десять лет назад до ~4% в 2024 г.. Если новые ограничения будут введены, это может притормозить спрос именно в премиум-сегменте и на вторые дома на побережье, хотя в целом влияние на весь рынок ограниченно.

• Отмена «золотой визы»: С января 2025 г. прекращается действие программы “Golden Visa” – предоставления вида на жительство при покупке недвижимости на крупную сумму. Эта программа привлекала иностранных инвесторов (особенно из Китая, России, Ближнего Востока) в дорогой сегмент. Однако ее отмена, по оценкам, не окажет драматичного влияния – на пике через “золотые визы” проходило не более нескольких тысяч сделок в год (незначительная доля рынка). Основной приток иностранных инвесторов обеспечивается другими факторами (климат, туристическая привлекательность, доходность), поэтому Испания сохранит статус популярного направления для вложений даже без Golden Visa.

В совокупности макроусловия для рынка недвижимости в ближайшие годы выглядят благоприятно. Экономика и доходы растут, инфляция снижается, а ключевой негативный фактор (высокие ставки) сменяется на позитивный (снижение ставок). Демография генерирует новый спрос (за счет миграции и особенностей возрастной структуры). Госполитика стремится увеличить предложение жилья и удержать рынок от перегрева. Тем не менее, риск перенасыщения спроса из-за чрезмерного роста цен и снижения доступности остается – если цены продолжат расти быстрее доходов, это может ограничить потенциал дальнейшего роста рынка. Ниже рассмотрим подробнее перспективы каждого сегмента недвижимости.

Жилой сектор (Residential)

Текущие тенденции спроса и цен

Спрос: После пандемии спрос на жилье в Испании пережил бум. Годовое число сделок купли-продажи жилья достигло ~650 тыс. в 2022 году, что стало рекордным уровнем за последние 15 лет. Этот пик объяснялся отложенным спросом после карантина, стремлением вложиться в недвижимость на фоне низких ставок, а также желанием улучшить жилищные условия (например, больше пространства или наличие удаленного рабочего места дома). В 2023 г. на фоне роста ипотечных ставок спрос несколько остыл – количество сделок снизилось примерно на 10% (до ~580–590 тыс.). Однако даже это снижение оставило активность на исторически высоком уровне (сравнимо с докризисным бумом середины 2000-х и значительно выше среднего ~450 тыс. сделок в год в 2015–2019 гг.). К середине 2024 г. рынок стабилизировался: за январь–август 2024 количество продаж было около 578 тыс. в годовом исчислении. Начало 2024 г. ознаменовалось адаптацией покупателей к новым условиям – хотя ипотека дорогая, многие, чьи планы были отложены, возвращаются на рынок, особенно в сегменте новостроек и качественного жилья в крупных городах. В 4 кв. 2024 г. наблюдался всплеск сделок с новостройками – в октябре 2024 г. продажи новых домов были на 83% выше, чем годом ранее, что привело к рекордному месячному числу транзакций с 2007 г.. Это связано с вводом в эксплуатацию отложенных проектов и стремлением покупателей зафиксировать сделки в ожидании снижения ставок.

Цены: Жилье в Испании дорожает быстрыми темпами. В 2024 году рост цен ускорился под влиянием ограниченного предложения и сильного спроса. По данным Национального института статистики (INE), цены на жилье выросли в среднем на 7,1% г/г в первой половине 2024. Особенно подорожали новые квартиры: +10,7% г/г в среднем по стране в первом полугодии 2024. Вторичное жилье тоже существенно прибавило – около +6,5% г/г. Портал Idealista зафиксировал к концу 2024 г. максимальные темпы роста цен с 2006 года: на 10,7% выше предыдущего года (для вторичной недвижимости, данные на ноябрь 2024). Средняя цена достигла ~€2244 за м². Арендные ставки также поднялись двузначными темпами – +11% за год, до €13,3/м² в месяц в среднем, близко к историческому максимуму. Рост цен наблюдается повсеместно, но наиболее заметен в крупных городах (Мадрид, Барселона), на средиземноморском побережье (Малага, Валенсия, Аликанте) и на Балеарских островах – то есть там, где сосредоточены рабочие места, миграционный приток или спрос на второе жилье. В то же время в менее востребованных регионах рост более умеренный, местами лишь на уровне инфляции.

Таблица 1

иллюстрирует динамику цен на жилье и прогноз:

Показатель	2023	2024 (факт)	2025 (прогноз)	2026 (прогноз)	2027 (прогноз)
Рост цены жилья (номинально)	+3,6% (INE)*	~+7–10%​	+4–5%​	~+3%​	~+2% (вблизи инфляции)​
Рост арендной ставки	+7,4% (Q4)**	+11%​	+4–6% (оценка)	~+3% (оценка)	~+2%
Кол-во продаж жилья, тыс.	646 (пик)	~585 (оц.)	~570 (−2% г/г)​	~600 (стаб.)	~620 (стаб.)

<small>*INE: индекс цен на жилье, рост в 2023 г. по официальной статистике ниже рыночных оценок 2024 г.

• По данным Idealista, рост аренды в национальном масштабе за 2023 г.</small>

Рост цен обусловлен фундаментальными факторами: структурным дефицитом предложения и восстановлением спроса. По оценкам экономистов, в Испании не хватает порядка 1 млн единиц жилья для продажи и ≈0,5 млн – для аренды, чтобы удовлетворить текущий спрос. Строительство отстает – в 2021–2023 гг. ввели лишь ~273 тыс. новых домов на фоне почти 800 тыс. новых домохозяйств. Кроме того, в крупных городах не хватает земель под застройку: попытка принять новый Градостроительный кодекс (Land Law) в 2024 г. провалилась, что затормозило разблокирование земель под жилье. Ограниченное предложение на фоне притока населения и инвестиций создает длительное давление на цены вверх. Дополнительно цены поддерживает высокая строительная инфляция последних лет – удорожание материалов, рабочей силы и нормативные требования повысили себестоимость нового строительства.

Прогноз и инвестиционная привлекательность жилого сегмента

Прогноз спроса и цен: Ожидается, что в ближайшие 5 лет рост цен на жилье продолжится, но темпы постепенно замедлятся. Крупный испанский банк Bankinter прогнозирует: +5% в 2025 г., около +3% в 2026 г. и выход на уровень инфляции (~2%) к 2027 г.. Похожий прогноз дает Solvia: +4–5% в 2025 г.. Эксперты отмечают, что дисбаланс спроса и предложения сохранится в среднесрочной перспективе, поэтому тренд роста цен удержится. Снижение ипотечных ставок в 2025–2026 гг. может вызвать новый приток покупателей, ранее выжидавших из-за дорогого кредита. Даже при умеренном росте экономики, дефицит жилья “не даст” ценам снизиться. В то же время рекордно высокие цены уже сейчас снижают доступность: увеличивается доля тех, кто не может позволить себе покупку. К 2025 г. ожидается небольшое снижение числа сделок (на ~2% г/г) и стабилизация объемов продаж на уровне ~600 тыс. в год на долгосрочный период. Это означает, что рынок войдет в более сбалансированную фазу: рост цен замедлится, а объемы стабилизируются после волатильности 2020–2023 гг. Важно отметить региональную дифференциацию прогнозов. В наиболее востребованных локациях – Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага, Балеарские и Канарские острова – цены могут расти быстрее среднего (5–8% в 2025) из-за концентрированного спроса (рабочие места, мигранты, иностранные покупатели). Так, эксперт Мигель Кордоба ожидает в 2025 г. роста на 5–10% в Мадриде, Барселоне, Малаге, на Майорке и Ибице, тогда как в менее востребованных регионах – лишь на уровне инфляции. Разница между первичным и вторичным рынком тоже сохранится: новостройки дорожают быстрее за счет высокого спроса на современное энергоэффективное жилье и ограниченного выхода новых проектов. В периферийных зонах городов и сельской местности (о них подробнее ниже) рост цен, напротив, может сдерживаться более низким платежеспособным спросом.

Инвестиционная привлекательность: Жилой сектор Испании остается одним из самых привлекательных для инвестиций в Европе. Этому способствует сочетание факторов: относительно высокая доходность аренды, перспективы роста капитализации и стабильность рынка. Средняя валовая доходность от аренды жилья в Испании ~5,9% годовых (на III кв. 2024) – это выше, чем во многих развитых странах Европы (для сравнения, в Швейцарии ~3%, во Франции ~4%). В крупных городах чистая доходность ниже (~3–4% для первоклассной квартиры), но все равно привлекательна на фоне низких облигационных доходностей и повышающейся инфляции. В 2022–2023 гг. рост цен несколько опережал рост арендной платы, поэтому доходности незначительно снизились (с ~6,2% до ~5,9% по стране), но ожидаемое замедление цен и повышение арендных ставок (вместе с понижением стоимости финансирования) могут стабилизировать или вновь повысить доходности. Кроме того, жилищный рынок Испании исторически менее волатилен, чем фондовый, и воспринимается инвесторами как «тихая гавань» для сохранения капитала.

Отдельно стоит отметить растущий интерес инвесторов к арендному жилью (build-to-rent, BTR). Строгие правила краткосрочной аренды (Airbnb и туристическое жилье) в городах вроде Барселоны и на Балеарах переключают капитал на более долгосрочные аренды. Запреты на новые лицензии посуточной аренды повышают ценность долгосрочного найма. Спрос на аренду от местных жителей и приезжих (студентов, рабочих) очень высок – например, в университетских городах (Саламанка, Гранада) рост числа иностранных студентов вызвал бум спроса на аренду, ставки растут ~+9% в год. Это делает инвестиции в студенческое жилье и многоквартирные дома под аренду весьма доходными. Крупные фонды активно формируют портфели BTR в Мадриде и Барселоне, ожидая стабильного спроса и поддержки властей в части увеличения предложения аренды.

Риски и ограничения: Основным ограничителем роста жилого сегмента может стать доступность жилья. Если цены будут и далее расти быстрее доходов, все большая часть населения откажется от покупки, переходя на рынок аренды или откладывая создание собственного дома. Социальные последствия (затруднение мобильности рабочей силы, снижение рождаемости из-за жилищных проблем и пр.) уже вызывают обеспокоенность. В ответ возможны новые регуляторные меры (например, расширение практики ценового контроля, налоги на пустующее жилье или ограничение иностранных покупок, как обсуждается в 2025 г.). Они, в свою очередь, могут снизить привлекательность инвестиций. Также риск представляет перегрев: хотя ипотечный долг домохозяйств сейчас не так высок, как перед кризисом 2008, продолжительный рост цен может привести к образованию “пузыря” на отдельных локальных рынках. Тем не менее, в базовом сценарии эксперты не ожидают резкой коррекции – напротив, прогнозируется “мягкое приземление”: замедление роста цен до умеренного уровня и постепенное увеличение предложения за счет политики государства.

Коммерческая недвижимость (офисы, ритейл, склады, отели)

Сегмент коммерческой недвижимости в Испании весьма разнороден, и перспективы его подсегментов (офисов, торговых площадей, промышленных/складских объектов и гостиничной недвижимости) различаются. В постпандемический период происходят структурные сдвиги – от перехода на удаленную работу (влияющего на офисы) до бурного роста электронной торговли (увеличивающего спрос на склады). Рассмотрим каждый из основных подсегментов.

Офисная недвижимость

Спрос и вакантность: Рынок офисов Испании пережил непростое время в 2020–2022 гг., когда часть арендаторов сократила площади из-за удаленной работы. Однако в 2023–2024 гг. наблюдается стабилизация и восстановление спроса на качественные офисные помещения. В Мадриде объем сделок аренды офисов в 2024 г. составил около 550 тыс. м², что близко к среднему доковидному уровню. В Барселоне оживление еще заметнее – ожидается рост поглощения на 20% г/г в 2025 г.. Компании постепенно возвращают сотрудников в офисы в гибридном формате, что поддерживает базовый уровень спроса. При этом происходит flight-to-quality: наибольшим спросом пользуются современные высококачественные офисы в центральных и хорошо связанных районах. Объекты класса A с эффективными планировками и “зелеными” сертификатами привлекают и арендаторов, и инвесторов. Напротив, устаревшие офисные здания испытывают трудности с заполняемостью – их часто перепрофилируют. В 2024 г. в одних только Мадриде и Барселоне было выведено из офисного фонда путем реконверсии под жилье или отели суммарно ~250 тыс. м² офисных площадей. Это помогает снизить вакантность: по итогам 2024 г. вакантность офисов в Мадриде стабилизировалась, а в Барселоне даже снизилась благодаря росту спроса.

Арендные ставки: В первоклассных бизнес-районах ставки аренды офисов продолжают расти. Ограниченное новое предложение и инфляция подтолкнули прайм-ренты вверх. По данным CBRE, в 2024 г. ставки аренды лучших офисов выросли на 5% и достигли рекордных уровней в Мадриде (€40/м²/мес в зоне CBD) и Барселоне (~€30/м²/мес) – хотя это все еще ниже, чем в Лондоне или Париже. В 2025 г. ожидается дальнейший рост арендных ставок на 3–4% в наиболее востребованных локациях, поскольку спрос на высококлассные офисы опережает ограниченное предложение новых проектов. В то же время арендные каникулы и стимулы сокращаются – владельцы ощущают уверенность в рынке. В менее престижных районах ставки стагнируют, а где-то владельцы вынуждены снижать цену или предоставлять льготы, чтобы привлечь арендаторов.

Диаграмма 1

условно отражает разницу динамики: премиальные офисы (кривая растет) vs вторичные (плоская или снижающаяся).

Инвестиции и доходность: Интерес инвесторов к офисному сегменту есть, но выборочен. В условиях роста ставок в 2022–2023 гг. прайм-доходности офисов выросли (цены упали) до ~5% годовых, достигнув пика в 2024 г.. Многие сделки откладывались из-за разницы ожиданий продавцов и покупателей. Теперь, с прогнозом снижения стоимости заемных средств, ситуация меняется: доходности стабилизируются и начинают сжиматься(то есть цены на топ-активы снова растут). В 2025 г. ожидается небольшое снижение прайм-доходности офисов (на ~0,25 п.п.) за счет возврата капитала на рынок и конкуренции за качественные объекты. Инвесторы нацелены преимущественно на “core” объекты – полностью сданные в аренду офисы класса A в Мадриде и Барселоне с долгосрочными контрактами. Такие активы рассматриваются как относительно надежные, при доходности ~4,0–4,5%. Менее качественные или рисковые (высокая вакантность, нужны вложения) офисы сейчас малоинтересны, либо приобретаются под реконверсию. Отмечается тренд смешанного использования: девелоперы все чаще перестраивают старые офисы в жилые апартаменты, студенческие общежития или отели, особенно если расположение более привлекательно для этих целей – эта тенденция сохранится. В целом офисный рынок Испании в ближайшие годы будет расти умеренно: без резких взлетов, но и без провалов, с фокусом на качественном сегменте.

Розничная недвижимость (ритейл)

Восстановление торговли: Традиционная торговая недвижимость (street retail, торговые центры) успешно восстанавливается после спада 2020 г. Оживление экономики и туризма привело к росту продаж в офлайн-ритейле. В 2024 г. обороты розничной торговли выросли ~на 3% и в 2025 г. ожидается аналогичный рост. Особенно помогает туристический поток: расходы иностранных туристов в Испании бьют рекорды, возвращаясь к допандемийным объемам. Это поддерживает торговлю в туристических зонах (Барселона, Мадрид, Севилья, побережья) – люксовые бутики, рестораны, торговые улицы фиксируют высокую выручку. В 2024 г. инвестиции в сегмент retail выросли более чем вдвое (+121% г/г), поскольку цены на торговые объекты были ранее скорректированы, а сейчас инвесторы ожидают роста арендных плат.

Арендные ставки и вакансии: Prime-локации – главные торговые улицы Мадрида (Gran Vía, Serrano), Барселоны (Passeig de Gràcia), Марбельи и пр. – удержали высокую посещаемость. В этих местах вакантность минимальна, и арендаторы конкурируют за ограниченные площадки. Ставки на торговых улицах в 2024 г. выросли на ~3% и могут прибавить еще 2–3% в 2025, возвращаясь к докризисным пикам. В торговых центрах ситуация дифференцирована: крупные современные ТРЦ с развлекательной составляющей привлекают семьи и молодежь – их трафик восстановился, якорные арендаторы расширяются. В старых или небольших центрах на окраинах вакантность выше, некоторые арендаторы съехали, не выдержав конкуренции с онлайн-торговлей. В целом по стране доля вакантных площадей в ритейле снизилась и стабилизируется, однако успех зависит от качества объекта.

Вызовы e-commerce: Электронная торговля, доля которой выросла до ~7-8% розницы, отнимает часть продаж из физических магазинов. Форматы, наиболее чувствительные к онлайн-конкуренции (например, электроника, книги), сокращают присутствие офлайн. Но многие сегменты – мода, продукты, общепит – по-прежнему опираются на физические точки. Ритейл адаптируется: развивается омниканальность, магазины становятся шоурумами и пунктами выдачи онлайн-заказов. Это поддерживает востребованность качественных помещений. Государство также стимулирует потребление: рост минимальной зарплаты, турпотока – все это в плюсе для офлайн-торговли.

Инвестиции: Привлекательность торговой недвижимости снова растет благодаря восстановлению доходов арендаторов. Доходности торговых объектов в 2023 г. поднялись (цены упали) из-за пандемии, и в 2024 достигли пиковых значений за десятилетие. Например, прайм-стрит-ретейл давал ~5% годовых, торговые центры – 6-6,5%. Сейчас, с ростом аренды и спроса, доходности начинают снижаться (цены расти). В 2025 г. ожидается сжатие прайм-доходностей на 0,25-0,5 п.п.. Инвесторы особенно заинтересованы в премиальных объектах – на главных туристических улицах, где устойчивый трафик. Так, доля сегмента retail в общем объеме инвестиций в недвижимость Испании может достичь 20% в 2025 г.(против ~15% несколько лет назад). Однако риск – дальнейшее развитие e-commerce: если онлайн-продажи ускорятся, это снова ударит по вторичному ритейлу. Пока же прогноз благоприятный: ритейл пережил перезагрузку и остается важным сегментом, особенно учитывая роль туристов и восстановление потребления.

Логистика и индустриальные объекты

Бум спроса: Сектор логистической недвижимости – звезда рынка последних лет. Рост онлайн-торговли, потребность в современных складах и перевалочных центрах сделали Испанию привлекательной для инвесторов в индустриальную недвижимость. В 2024 г. общенациональный объем поглощения складских площадей превысил 2,5 млн м², на 23% больше, чем в 2023. Особо востребованы локации вокруг Мадрида (парк Кослада, Корредор-де-Энарес) и Барселоны (Зона Франка, коридор AP-7), а также Валенсия, Сарагоса – то есть города с крупными портами или распределительными центрами. Вакантность качественных логистических помещений во многих узлах опустилась ниже 5%. Компании – от Amazon и Zara до операторов 3PL – расширяют складские мощности, включая холодильные склады(для продуктов питания) и дата-центры(новая ниша, смежная с логистикой).

Аренда и предложение: Спрос настолько высок, что арендные ставки в логистике устойчиво растут. В 2024 г. прайм-ставки по складам выросли на 5-7%. Например, под Мадридом арендные ставки достигли ~€6/м²/мес, в Барселоне – €7/м²/мес, и продолжат рост. Причина – дефицит современного предложения: свободных участков под крупные склады мало, а строительство занимает время. Хотя в 2024 г. введено много новых объектов, они почти сразу поглощаются рынком. В 2025 г. ожидается стабилизация объема сделок (поглощение останется высоким, но рост замедлится после рекордного 2024). Тем не менее, ставки аренды, вероятно, вырастут еще на ~5% в год, учитывая ограниченное предложение.

Инвестиции: Логистика – один из самых привлекательных сегментов для инвесторов (фонды, REITs). В 2024 г. на него пришлось 10–15% всех инвестиций в недвижимость Испании. По прогнозу, в 2025 эта доля сохранится или вырастет, так как фундаментальные показатели сектора сильны.

Доходности на склады

в 2023 г. тоже поднялись из-за роста ставок ЦБ (до ~5,5% для первоклассных объектов). Теперь, с возвращением инвесторов, прайм-доходности будут снижаться (цены расти) – CBRE ожидает, что качественные логистические объекты снова подорожают благодаря конкуренции покупателей. Сильные стороны: долгосрочные арендаторы, индексация арендных плат на инфляцию, рост электронной торговли. Риски: возможное замедление e-commerce (например, если восстановится баланс между офлайн и онлайн) или появление новых логистических хабов в соседних странах (Марокко, Португалия) – однако в горизонте 5 лет таких изменений не прогнозируется. Вероятнее, логистика останется “локомотивом” рынка, обеспечивая инвесторам стабильный доход и рост арендных ставок, особенно в условиях ограниченного предложения земли.

Гостиничная недвижимость и туристические объекты

Туризм как драйвер: Туристический сектор Испании полностью восстановился от шока 2020 года и продолжает расти. В 2023 г. страна приняла порядка 84 млн иностранных туристов, что близко к рекордному уровню 2019 г. В 2024–2025 ожидается дальнейший рост турпотока (~+3–4% в год). Это напрямую влияет на гостиничную недвижимость: заполняемость отелей высокая, доходы на номер растут. В 2024 г. по стране доход на номер (RevPAR) вырос на ~5% при росте средних тарифов (ADR) на ~4,7%. Многие курорты (Коста-дель-Соль, Канарские острова) летом 2024 показали рекордную загрузку. Города (Мадрид, Барселона, Севилья) также выигрывают от возобновления делового и событийного туризма. Доля туризма в ВВП Испании ~12%, и его рост позитивно сказывается на смежных рынках недвижимости – от отелей до арендных апартаментов.

Отели: Инвестиции в гостиничные объекты значительно выросли. В 2024 г. на гостиничный сегмент пришлось ~20–25% всех инвестиций в недвижимость – примерно на уровне жилого. В 2025 г. ожидается схожая доля, поскольку фонды активно скупают отели и курортные объекты. Особый интерес вызывают люксовые отели и проекты реконструкции (переоборудование исторических зданий под отель, смешанное использование с резиденциями). Так, в Севилье был реализован проект 5* отеля с инвестициями €50 млн в 2021 г., отражающий тренд привлечения капиталов в культурно значимых локациях. В тренде также сервисные апартаменты и branded residences – иностранные и местные операторы предлагают кондо-отели, апарт-отели, чтобы удовлетворить спрос на гибкое курортное жилье.

Краткосрочная аренда: Альтернативой отелям является аренда жилья для отдыха (Airbnb, частные апартаменты). Здесь наблюдается двойственное влияние. С одной стороны, спрос на аренду для отпуска высок – например, Андалусия в 2023 приняла 12,2 млн иностранных туристов, чуть больше, чем в 2019, что ведет к росту популярности жилья для отпуска и высоким уровням заполняемости (в пиковом августе ~70% и выше). Среднесуточные тарифы на краткосрочную аренду в Андалусии достигли €190 в разгар сезона 2023, что обещает инвесторам привлекательную доходность.

Риском же стали ужесточившиеся правила: местные власти ряда регионов (Балеары, Каталония, Валенсия) вводят квоты и запреты на новые лицензии для туристической аренды, ссылаясь на негативное влияние на жилье местных. На Балеарских островах в 2023–2024 гг. из-за новых ограничений бронирования упали на 8%, число объявлений – на 12%. Штрафы за нелегальную сдачу ужесточились (до €600 тыс.), что отпугнуло некоторых инвесторов. В Барселоне вообще перестали выдавать лицензии на туристическую аренду, что перенаправляет инвестиции либо в отели, либо в долгосрочную аренду. Таким образом, отельный сегмент частично выигрывает от регулирования Airbnb, перетягивая туристов. Ожидается, что впредь гостиницы и лицензированные апартаменты будут доминировать в удовлетворении туристического спроса, а серый сектор сократится.

Перспективы: Туристическая недвижимость Испании в ближайшие 5 лет остается одной из самых динамичных. Прогноз до 2028: рост турпотока (особенно из США, Латинской Америки и Азии, помимо традиционных британцев и немцев) будет обеспечивать высокую загрузку отелей. Международные гостиничные сети и инвестиционные фонды продолжат расширяться – помимо основных курортов, их интерес смещается на новые направления: менее раскрученные локации (например, внутренние регионы с энотуризмом, сельским туризмом) и альтернативные форматы (глэмпинги, эко-отели). Доходность отелей в Испании привлекательна (прайм ~6-7% годовых), а с учетом растущих доходов операторов, оценки отелей будут расти. Инвестиции сконцентрируются в верхнем и нижнем сегментах (люкс и эконом) – люксовые объекты на побережьях и в крупных городах, а также недорогие отели, хостелы, востребованные у массового туриста. Потенциальным ограничителем может стать внешняя конъюнктура – например, снижение турпотока при экономических спадах в странах-донорах или геополитические риски. Но базовый сценарий – устойчивый рост.

Загородная недвижимость (виллы, сельские дома)

Специфика сегмента: Загородная недвижимость в Испании охватывает несколько типов объектов – от вилл в пригородах больших городов (выбор для состоятельных местных и экспатов, желающих жить в доме с садом) до сельских домов (fincas) и дач в глубинке, а также курортных вилл на побережье. Этот сегмент во многом пересекается с премиум-классом и рынком вторых домов для иностранцев, но имеет и собственные драйверы. Традиционно в Испании доля городского населения высока, и деревни десятилетиями испытывали отток жителей. Однако пандемия временно пробудила интерес к жизни за городом – многие искали просторный дом за пределами мегаполиса. Сейчас эта тенденция отчасти сохранилась: те, кто может работать удаленно, рассматривают пригороды и сельскую местность как вариант постоянного места жительства, особенно семьи, ценящие качество жизни.

Спрос и цены: В пригородных зонах крупных городов (радиус 30-50 км от Мадрида, Барселоны, Валенсии) спрос на дома остается повышенным. Цены на особняки и таунхаусы в пригородах Мадрида (напр. Позуэло-де-Аларкон, Лас-Росас) за 2020–2024 выросли на 25–30%. Аналогично, коттеджи вокруг Барселоны (в зонах Valles, Maresme) прибавили ~20%. Это опережает рост цен на городские квартиры, что говорит о перетоке части платежеспособного спроса в пригород. В дальней сельской местности ситуация разнонаправлена: туристически привлекательные регионы (Андалусия, каталонские Пиренеи, Галисия на побережье) испытывают интерес со стороны иностранцев, скупавших традиционные дома (масии, усадьбы) под ретриты, агротуризм или дачи – там цены понемногу растут. А вот депопулирующие регионы (например, некоторые районы Кастилии и Эстремадуры) по-прежнему страдают от низкого спроса, и цены на старое жилье там стагнируют или даже снижаются.

Факторы влияния:

• Удаленная работа: По оценкам, около 30% испанских компаний внедрили гибридный режим. Это позволяет части работников жить вне города. Многие выбирают пригороды с хорошим интернетом и транспортом до города на случай офлайн-дней. Таким образом, suburban boom поддержан гибкостью работы.

• Доступность земли: За городом больше доступных участков, и региональные власти иногда поощряют строительство, чтобы привлечь население. В ряде провинций существуют программы “возрождения деревень” – например, заброшенные дома продаются за символическую плату евро, лишь бы новые жители вкладывались в их ремонт. Хотя масштаб таких программ невелик, они создают информационный фон, что сельская недвижимость доступна дешево.

• Иностранцы: Значительная часть спроса на загородные дома идет от североевропейцев (немцы, британцы, скандинавы) и американцев, желающих дом в теплом климате. Многие предпочитают именно виллы на побережье или в сельской местности вместо городских квартир. Например, в регионаx Коста-Бланка и Коста-дель-Соль свыше половины покупающих виллы – иностранцы. Отмена “золотой визы” не сильно повлияет, так как большинство таких покупателей приобретают для собственного пользования, а не ради ВНЖ. Однако возможный запрет для не-ЕС покупателей (упомянутый выше) способен охладить этот поток. Больше всего это затронет британцев – традиционных покупателей домов в Испании. Пока неопределенность вокруг этого вопроса заставляет некоторых потенциальных покупателей из UK повременить, что может привести к некоторому снижению спроса на загородные дома в курортных зонах в 2025 г.

Инвестиционная привлекательность: Загородная недвижимость часто рассматривается не столько как спекулятивная инвестиция, сколько как дом для себя (lifestyle asset). Доходность от сдачи загородных домов в аренду варьируется. Долгосрочная аренда загородного дома – нишевый рынок, спрос ограничен (не так много местных готовы снимать дом вне города круглогодично). Краткосрочная аренда (дача посуточно туристам) может быть выгодной в живописных местах: например, вилла с бассейном на Коста-Бланке способна приносить 5-8% годовых доходности от аренды летом. Но из-за ужесточения правил по туристической аренде (см. выше) владельцы должны получить лицензии, квоты которых ограничены. Тем не менее, инвестиции происходят: в сельских районах Андалусии, Каталонии появляются бутик-отели и агроусадьбы – это форма капитализации загородной недвижимости под бизнес, а не просто аренду.

Риски и экология: Особое внимание в последние годы уделяется климатическим рискам для прибрежных домов. Изменение климата приводит к учащению экстремальных явлений – наводнений, штормов, пожаров. Так, в регионе Валенсии наводнение в октябре 2024 г. нанесло большой ущерб, погибли люди. Некоторые прибрежные озера (например, Мар-Менор в Мурсии) пострадали от экологических бедствий, и за 6 лет цены на недвижимость там упали на 45% по сравнению с безопасными зонами. Это показывает уязвимость части побережья: дома на первой линии моря могут потерять ценность, если территория подвержена атоплениям. Страховые компании повышают премии для недвижимости во фронтальной зоне моря, удорожая владение таким жильем. В результате некоторые покупатели теперь осторожнее – часть спроса смещается вглубь суши или на возвышенности. В целом загородный сегмент адаптируется: современные проекты на побережье предусматривают инженерные решения (поднятие уровней зданий, защитные барьеры). Но фактор экологии станет все более значимым при оценке загородных домов в перспективе 5–10 лет.

Прогноз: Перспективы загородного сегмента умеренно позитивные. Пригороды крупных городов будут дорожать вслед за городским жильем, пока остается разрыв цен (дом в пригороде все еще дешевле квартиры в центре). Возможно появление новых коттеджных проектов по периметру городов, особенно если правительство упростит планирование и выдачу земель под жилищное строительство. Сельские дома в привлекательных местах (морское побережье, горные долины) сохранят ценность благодаря спросу как со стороны иностранцев, так и испанцев (например, под пенсионное жилье – многие горожане на пенсии перезжают в сельскую местность). Цены там будут расти на уровне инфляции либо чуть выше (2–4% в год). Неудобные локации с оттоком населения могут и дальше стагнировать, но на общерынковые показатели это влияет слабо. Инвестиционный капитал в загородный сегмент пойдет выборочно – либо под переделку красивых усадеб в гостиницы, либо в виде частных инвестиций состоятельных людей в свои резиденции. Макро-факторы (низкие ставки, рост населения) здесь играют меньшую роль, важнее качество жизни и уникальность места. В итоге, загородная недвижимость Испании останется нишей: не ключевым драйвером рынка, но значимой частью общего пазла, особенно учитывая роль этого сегмента для премиум-рынка.

Премиум-класс недвижимости (Luxury Real Estate)

Общие тенденции: Премиум-сегмент – это верхний ценовой эшелон жилья и коммерческой недвижимости, включающий элитные квартиры и особняки в лучших районах городов, роскошные виллы на побережьях, а также топовые объекты типа пятизвездочных отелей, яхт-марин, премиальных торговых центров. Испанский рынок премиум-недвижимости традиционно привлекает состоятельных зарубежных покупателей благодаря мягкому климату, курортному образу жизни и относительно доступным ценам по сравнению с другими странами Западной Европы. В 2021–2023 гг. премиум-сегмент пережил скачок спроса: обеспеченные лица из Северной Европы, США, Латинской Америки активно скупали жилье в Испании, рассматривая его как надежное вложение и “запасной аэродром” на фоне геополитической и экономической нестабильности. Например, цены на элитное жилье в Мадриде выросли в среднем на 5–6% за 2023 г., что вывело город в топ-5 наиболее быстрорастущих рынков prime- недвижимости глобально.

Иностранный спрос: Основной двигатель люксового сегмента – иностранный спрос. Даже несмотря на Brexit, британцы остаются одними из крупнейших игроков, но их активность снизилась: их доля в сделках упала с ~10% до ~4%, частично заменившись другими национальностями. Растет число покупателей из США (благодаря сильному доллару в 2022–2023), Мексики и стран Латинской Америки (их привлекает культурная близость и безопасность инвестиций в ЕС), Ближнего Востока. Например, американцы в 2022 г. впервые вошли в топ-5 иностранных покупателей по объемам вложений. Иностранцы с высокими бюджетами предпочитают топ-локации: районы Марбельи и Бенахавис на Коста-дель-Соль, острова Ибица и Мальорка, города Марбелья, Барселона, Мадрид (районы Саламанка, Чамбери). Также популярны северное побережье (Коста-Брава, Сан-Себастьян) для тех, кто ценит более умеренный климат.

Цены и динамика: Элитная недвижимость показала устойчивость даже в период пандемии и сейчас ее цены бьют рекорды. В Марбелье – одном из самых люксовых рынков – средняя цена элитной виллы превысила €4,500/м², на 44% выше, чем до пандемии 2019. В Барселоне премиальные объекты (новые квартиры в зоне Diagonal Mar, старинные особняки в Педральбесе) растут в цене из-за остро ограниченного предложения – городские власти фактически остановили новое строительство элитных комплексов, и любое предложение встречает ажиотаж. В 2024 г. вышел ряд высококлассных проектов в Мадриде (например, реконструкция исторических зданий под апартаменты на Пасео де ла Кастельяна) – они были почти полностью проданы задолго до завершения. Это свидетельствует: в премиум-сегменте предложение крайне ограничено, а покупательная способность целевой аудитории очень высока. Спрос не столь чувствителен к ипотечным ставкам (многие покупают за наличные или с минимальным кредитным плечом).

Инвестиции и доходность: С точки зрения инвестиций, премиальный сегмент – это в большей степени игра на сохранение капитала и его рост, чем на текущую доходность. Сдача элитного жилья в аренду приносит относительно низкий доход (2-3% годовых), но инвесторы рассчитывают на увеличение стоимости актива со временем и возможность перепродать его с прибылью. Исторически элитная недвижимость в Испании росла в цене на 4-6% в год, а в последние два года – даже быстрее. Международные рейтинги прогнозируют продолжение роста: Knight Frank ожидает +3% к ценам prime-жилья Мадрида в 2025 г., что выше среднего по глобальным городам. В то же время глобальный люксовый рынок слегка остыл в 2023 (продажи >$10 млн снизились на 10% по основным городам), но Испанию это затронуло меньше, т.к. цены здесь ниже и порог “супер-премиума” ($10M+) достигается реже.

Влияние политики: Новые законодательные инициативы могут внести неопределенность. Отмена "Golden Visa" убирает маркетинговый бонус, но для сверхбогатых покупателей ВНЖ не был ключевым фактором – они могут получить резидентство иными способами или вообще не нуждаются в нем. Более серьезно воспринята инициатива об ограничении покупок для не-ЕС: под ударом именно премиум-объекты, ведь нерезиденты-неевропейцы покупают в основном дорогую недвижимость. Если действительно введут запрет или 100% налог для таких сделок, часть спроса (например, американцы, арабские инвесторы) может уйти. Пока закон не принят, но обсуждение само по себе может подтолкнуть некоторых к ускорению покупки (стремясь обойти возможный запрет до его вступления в силу). Европейские же покупатели (немцы, французы, скандинавы) по-прежнему свободно оперируют на рынке и составляют большую часть премиум-клиентов, поэтому в перспективе 5 лет премиум-рынок останется интернациональным и активным, даже если правила ужесточатся.

Прогноз: Перспективы премиум-сегмента в Испании выглядят позитивно. Ожидается, что цены на элитное жилье будут расти на 3–5% в год в ближайшие пару лет, замедляясь после бурного постковидного скачка. Спрос со стороны сверхбогатых лиц устойчив: Испания входит в топ-3 направлений в Европе для покупки второго дома класса люкс. Ограниченное предложение (особенно в исторических центрах и престижных зонах) гарантирует, что не будет перенасыщения. Даже в случае глобальной коррекции на рынках активов, элитная недвижимость в Испании, вероятно, сохранит ценность благодаря фактору “убежища” и невысокой задолженности владельцев. Новые форматы – брендированные резиденции, клубные поселки – получат развитие, предлагая покупателям не только дом, но и набор услуг/статуса.

Премиальные коммерческие объекты(например, люксовые торговые галереи, марины для яхт) также привлекают инвесторов, ориентированных на рост туристического спроса класса люкс. В целом премиум-сектор будет идти впереди остального рынка: обычно он первым проседает в кризис и первым восстанавливается. Сейчас на горизонте кризиса не видно, поэтому для верхнего сегмента прогноз – устойчивый рост, подкрепленный глобальным интересом к недвижимости Испании.

Выводы и прогноз на 5 лет

Исходя из анализа, рынок недвижимости Испании в ближайшие пять лет (2025–2030) имеет положительный тренд во всех основных сегментах, хотя темпы роста разнятся:

• Жилой сектор продолжит рост цен, поддержанный дефицитом предложения и улучшением экономических условий. После скачка ~7–10% в 2024 году ожидается более умеренный рост порядка 4–5% в 2025 с замедлением до 2–3% к 2027. Спрос останется высоким, особенно в крупных городах и на побережье, чему поспособствуют более низкие ипотечные ставки и приток населения (иммиграция). Ключевой вызов – обеспечить доступность жилья: государственные инициативы по строительству доступных домов и регулированию аренды способны несколько охладить рынок, но не переломить тренд. Инвестиции в жилье остаются привлекательными, занимая крупнейшую долю – около 30–35% от общего объема инвестиций.

• Коммерческая недвижимость показывает разностороннее восстановление. Офисный сегмент стабилизировался и будет расти умеренно: первоклассные офисы в Мадриде и Барселоне востребованы, аренда и инвестиции в них увеличиваются, в то время как устаревшие площади будут уходить под альтернативное использование. Торговая недвижимость выходит на новый цикл роста благодаря оживлению ритейла и туризма – ожидается рост арендных ставок ~3%/год в прайм-локациях и высокий интерес инвесторов (доля retail до 20% инвестрынка). Логистика и склады сохранят роль драйвера: спрос на склады остается на рекордных уровнях, ставки растут, а доходность привлекает капитал; логистика закрепится как ~10–15% инвестрынка. Гостиничный сектор процветает на фоне рекордного туризма: доходы отелей растут ~5% в год, инвестиции в отели и курортные объекты составляют 20–25% рынка. Таким образом, коммерческий сегмент в целом выиграет от экономического роста и снижения стоимости финансирования: прогнозируется увеличение инвестиций суммарно на +15% в 2025 г. (до €16 млрд) по сравнению с 2024 г., а в последующие годы – дальнейший рост объемов, если не случится внешних потрясений.

• Загородная недвижимость займет свою нишу без резких всплесков. Пригородное жилье останется востребованным, цены на коттеджи и участки будут расти, хотя и слегка медленнее городских квартир. Сельские дома в привлекательных районах постепенно дорожают, особенно под влиянием удаленной работы и притока иностранцев, но массового оживления деревень не произойдет – основной рост сосредоточен вблизи городов и курортов. Инвесторы будут точечно вкладываться в агротуризм, винодельческие поместья и т.п. Фактор климатических рисков станет все заметнее: возможно дальнейшее относительное снижение цен на недвижимость прямо у моря в зонах риска (низменные берега), компенсируемое повышенным спросом на участки в более безопасных местах (например, на возвышенностях, чуть вглубине от берега). В целом загородный сегмент испытает умеренный рост цен (2–4% годовых) и спроса, поддержанный lifestyle-факторами.

• Премиум-сегмент будет опережать среднерыночный рост за счет ограниченного предложения и глобального спроса. Цены на элитную недвижимость прогнозно увеличиваются на 3–5% ежегодно ближайшие годы, а в топ-локациях с дефицитом – возможно и выше. Испания закрепится среди лидеров по привлекательности для UHNW-инвесторов, особенно если не введет жестких ограничений. Отмена покупки недвижимости за ВНЖ не снизила интерес, и ожидается, что и возможные ограничения для нерезидентов из третьих стран либо не будут реализованы полностью, либо затронут малую часть рынка (в противном случае, рост премиум-сегмента может временно замедлиться до низких единичных процентов). Инвестиции в премиум-объекты останутся стратегией капитала: высокодоходные фонды и частные инвесторы будут наращивать портфели роскошных объектов, рассчитывая на долгосрочный прирост стоимости.

Вывод: Рынок недвижимости Испании на 5-летнем горизонте выглядит восходящим и устойчивым. Восстановление после пандемии перешло в фазу экспансии: цены растут при поддержке сильного спроса и улучшающейся экономики. Макроэкономические условия – низкая инфляция, снижение ставок, рост населения и занятости – формируют благоприятный фон. Инвестиционная активность увеличивается (ожидается, что объем вложений в 2025 г. вырастет на ~15%, превысив €16 млрд). Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций выглядят сегменты с “прочными фундаментальными показателями”: логистика, аренда жилья (многоквартирные объекты), премиальные курортные и жилые объекты – там прогнозируется опережающий рост доходов и цен.

В то же время, умеренность прогноза предполагает избежание перегрева. Ожидаемое замедление роста цен на жилье до 3-4% в год – здоровый признак, который позволит рынку расти устойчиво, не создавая пузыря. Государственные инициативы, если будут реализованы, могут немного охладить рынок аренды (контроль цен) и снизить спекулятивный иностранный спрос, но социальный эффект от них (улучшение доступности) проявится лишь в долгосрочной перспективе.

Визуализация ключевых трендов:

• На рис.1 ниже показана динамика цен на жилье (фактическая и прогноз) – заметен пик роста в 2022–2024 гг. и постепенное замедление к 2027.

• Рис.2 иллюстрирует структуру инвестиций по сегментам в 2024–2025: жилой («living») ~1/3, отели ~1/5, ритейл ~1/5, офисы ~1/6, логистика ~1/8.

• Табл.2 суммирует влияние ключевых факторов (инфляция, ставки, демография, законодательство) на каждый сегмент, показывая преобладание позитивных драйверов (зелёные стрелки) над негативными (красные стрелки).

Таким образом, Испания закрепляет статус одного из самых динамичных рынков недвижимости в ЕС. Прогноз на 5 лет оптимистичный: при отсутствии внешних шоков все сегменты недвижимости продемонстрируют рост цен и сохранят инвестиционную привлекательность. Инвесторам рекомендуется уделять внимание фундаментально сильным направлениям (жилье в крупных агломерациях, логистические объекты, премиум-туризм), учитывая при этом долгосрочные риски и новые факторы (регулирование и климатические изменения), способные влиять на определенные ниши рынка.